ho creato un form per la ricerca di dati da un db mysql

nella pagina del form ho una select cosi':
<h3>Tipologia</h3>
<select name="tipo">
<option>- - - - - - - - - -</option>
<%
apriconn ("db")
sql="SELECT DISTINCT TIPO FROM `IMMOBILI` order by tipo"
aprirs sql
do until rs.eof
%>

<option >
<%=rs("tipo")%>
</option>
<% rs.movenext
loop
set rs=nothing
set conn=nothing%>

nella pagina successiva la query lo scritta cosi':

sql="SELECT * FROM `IMMOBILI` WHERE 'TIPO' = "& request("tipo")&""

ma mi da errore...