. = qualsiasi carattere
+? = 1 o più volte, ma il minor numero possibile
dunque equivale a qualsiasi cosa ma la più corta possibile, in modo che se nella tua frase hai:
aaaaa <terms>bbbb</terms> cccc <terms>ddddd</terms> eeeeee
.+? sarà uguale a "bbbb" e "ddddd" e non "bbbb</terms> cccc <terms>ddddd"