Calcolo ipoteca

[TeoB]

Saró anche una capra per quanto riguarda tutto quello che riguarda l'economia ma proprio questa cosa non me la spiego

Sto facendo cosí per sfizio un paio di calcoli per un'ipoteca sulla casa, giusto per semplicità vi faccio vedere quello che salta fuori quando calcolo il reddito lordo minimo per stare nel range di accettabilità. Inserisco semplicemente

Prezzo d'acquisto 450000
Mezzi propri 100000

Mi esce:

Risultato del calcolo
Reddito lordo minimo annuo 77'273
Sostenibilità 33%
Tasso d'interesse 5.00%
Importo di credito 350'000
Grado di anticipo 78%
Periodo di ammortamento 17 anni
Importo ammortamento 57'500

Costi
Tasso ipotecario annuo 17'500
Ammortamento per anno 3'500
Costi accessori annui 4'500
Totale spese immobiliari annue 25'500

Vuol dire che io ogni anno, per 17 anni, io dovró pagare alla banca il 5% di interessi sulla somma che mi danno (17500 è infatti il 5% di 350000). E fin qua ci siamo, poi devo ripagare ovviamente i 350000, ed entra in gioco l'ammortamento se non ho capito male. Ma 3500 x 17 = 59500, dove cavolo sono gli altri 290500? Me li regala la banca? Sarà mica che la banca si tiene la casa quando ho finito di pagare gli interessi? :master:

Chi mi da una mano?

[dwarf78]

Originariamente inviato da TeoB
Saró anche una capra per quanto riguarda tutto quello che riguarda l'economia ma proprio questa cosa non me la spiego

Sto facendo cosí per sfizio un paio di calcoli per un'ipoteca sulla casa, giusto per semplicità vi faccio vedere quello che salta fuori quando calcolo il reddito lordo minimo per stare nel range di accettabilità. Inserisco semplicemente

Prezzo d'acquisto 450000
Mezzi propri 100000

Mi esce:

Risultato del calcolo
Reddito lordo minimo annuo 77'273
Sostenibilità 33%
Tasso d'interesse 5.00%
Importo di credito 350'000
Grado di anticipo 78%
Periodo di ammortamento 17 anni
Importo ammortamento 57'500

Costi
Tasso ipotecario annuo 17'500
Ammortamento per anno 3'500
Costi accessori annui 4'500
Totale spese immobiliari annue 25'500

Vuol dire che io ogni anno, per 17 anni, io dovró pagare alla banca il 5% di interessi sulla somma che mi danno (17500 è infatti il 5% di 350000). E fin qua ci siamo, poi devo ripagare ovviamente i 350000, ed entra in gioco l'ammortamento se non ho capito male. Ma 3500 x 17 = 59500, dove cavolo sono gli altri 290500? Me li regala la banca? Sarà mica che la banca si tiene la casa quando ho finito di pagare gli interessi? :master:

Chi mi da una mano?

senza fare tanti calcoli precisi eh...

17,500 * 17 anni = 297500
3,500 * 17 anni = 59,500
gia' la somma di queste due fa 357,000 che e' gia' piu' della concessione iniziale... aggiungi costi vari e sei abbondantemente sopra...

[wsim]

Originariamente inviato da TeoB


Chi mi da una mano?

mah...non mi è proprio tutto chiaro ma solitamente in caso di mutui immobiliare vengono stipulate ipoteche che coprano almeno il doppio dell'importo concesso a muto...

In ogni caso, se 350.000 Euro è l'importo del mutuo, 17 gli anni di durata e 5% il tasso fisso annuale, il vecchio Lotus 1-2-3 (e credo ci sarà anche in Excel) aveva già la formula pronta per il calcolo della rata periodica (capitale + Interessi) che andrai a pagare alla banca.

Ipotizzando nel tuo caso una rata annuale (improbabile, di solito sono più frazionate ma facciamo finta che...) , la formula @PAGAM(350000;0,05;17) * darebbe 31044,70 Euro annui da rimborsare, ovvero per 17 anni un totale di capitale+ interessi di 527.759,90 Euro.

Auguri.

[TeoB]

Anzitutto grazie mille.

É da un paio d'ore che ci sto sbattendo la testa e sono sempre piú confuso.

Quello che ho capito è che in realtà esistono due ipoteche (tanto per complicare le cose) con due tassi diversi. Considerando che uno solitamente ci mette all'inizio il 20% del costo della casa, la prima ipoteca è pari di solito al 65% del totale, e deve essere pagata entro i 65 anni di età (età pensionabile), il restante 15% (ma che è sempre dipendente da quanto ci si butta dentro all'inizio) va saldato dopo la pensione.

Ho trovato un esempio proprio sul sito dove ho fatto quel calcolo, ma mi è ancora del tutto oscuro (soprattutto il motivo di questo casino):

Un padre di famiglia, 45 anni e professionalmente attivo, acquista una casa del valore di CHF 500'000.–


* Per andare in pensione gli mancano 20 anni
* Entro questo lasso di tempo egli deve aver ridotto l’ipoteca in misura del 65% del prezzo dell’immobile
* L’ammortamento annuo risulta pari all’1% della somma ipotecaria


A seconda del reddito e della situazione personale, il risparmio fiscale conseguito dal nostro padre di famiglia grazie all’ammortamento indiretto può variare sensibilmente. Nell’esempio proposto l’importo risparmiato è a quattro cifre – all’anno, naturalmente!

Ammortamento, un esempio
Valore commerciale della casa CHF 500'000.-
Ipoteca al momento dell’acquisto (80%) CHF 400'000.-
Ipoteca al momento del pensionamento (65%) CHF 325'000.-
Importo da estinguere successivamente CHF 75'000.-
Ammortamento annuo CHF 4'000.-

Da qua: http://www.postfinance.ch/pf/content...rtisation.html

Tra l'altro, non so se quei 17 anni segnati nel mio primo post sono quelli della durata del mutuo, perchè se cambio solo il capitale investito e metto 150000 si riducono a 3 anni. Impossibile saldare un mutuo del genere in 3 anni

Ora mi sono scassato le pelotas, piglio un appuntamento per farmi spiegare tutto.

il vecchio Lotus 1-2-3

Se non ricordo male lo usavo per disegnare le piramidi

[wsim]

Da quel poco che si può dedurre, deduco: ( )

- Che in SVIZZERA l'ipoteca sugli immobili si riduce proporzionalmente secondo il pagamento delle rate di mutuo (in Italia mi sembra non sia possibile)

- Che sempre in Svizzera la legislazione consenta un risparmio fiscale sulle rate di mutuo calcolabile con una formula legata all'ammortamento dell'ipoteca stessa.

[TeoB]

Il fatto è che su tutti i siti di tutte le banche e istituti finanziari c'è scritta la stessa cosa. Faccio le simulazioni, escono tutte circa uguali e ne so quanto prima.

Non capisco per quanto dovrei pagare, e quanto dovrei pagare, in pratica non capisco una mazza! Faccio veramente prima ad andare da un consulente

Grazie ancora

[lookha]

Originariamente inviato da TeoB
Il fatto è che su tutti i siti di tutte le banche e istituti finanziari c'è scritta la stessa cosa. Faccio le simulazioni, escono tutte circa uguali e ne so quanto prima.

Non capisco per quanto dovrei pagare, e quanto dovrei pagare, in pratica non capisco una mazza! Faccio veramente prima ad andare da un consulente

Grazie ancora

oddio, credo che se vai in banca e chiedi delucidazioni non ti costa nulla

[TeoB]

Originariamente inviato da lookha
oddio, credo che se vai in banca e chiedi delucidazioni non ti costa nulla

É proprio quello che faró appena ho un po' di tempo In ogni caso, stavo solo facendo un paio di calcoli per il futuro, non è che compro domani

[TeoB]

Giusto per la cronaca, questa mattina mi hanno spiegato come funziona.

In pratica la banca chiede che tu paghi solo gli interessi, detto papale papale non gliene frega che ripaghi SUBITO il capitale. Quindi fissi ad esempio 17 anni (ma anche 3 anni) con quel tasso, ti paghi gli interessi per 17 anni, dopodichè si rifà un nuovo contratto con un nuovo tasso.

Nel frattempo se tu vuoi iniziare a ripagare il capitale prestato puoi farlo, cosí gli interessi vengono ricalcolati, se non lo ripaghi puoi utilizzare i soldi della cassa pensione, e se non usi nemmeno quelli quando schiatti la casa rimane alla banca che la rivende.

In sunto, non si paga piú l'affitto ma solo gli interessi

Che cazzo mi rido?

[panta1978]

perimetro per ipoteca diviso due.