la clausola del contratto che mi sembra più riguardi questo caso è questa
Per patto espresso delle parti sono interamente a carico del conduttore [noi che su paga l'affitto] le spese di ordinaria manutenzione e conservazione del bene immobile locato nonche' le spese relative dei servizi (luce...) presenti nell'unita' immobiliare condotta in locazione, la revisione annuale dalla caldaia alla fine della stagione invernale e quello delle parti comuni(spese condominiali): non provvedendovi il conduttore, [il proprietario pesca i soldi dalla caparra]

della straordinaria manutenzione non dice nulla, quindi vai col 1576 c.c