Esegui solo te l'accesso a quella tabella o possono esserci altre query che magari fanno transazioni lunghe col lock esclusivo?

L'errore ti si verifica sempre e solo sugli stessi record o è randomico? l'update di 1 solo record direi che è quasi impossibile che vada in timeout.

Il db di Sql server è in locale o su server dedicato? Nel caso non fosse in locale puoi provare a portarti il db in locale e vedere se ti da lo stesso errore.