ci sono due strade da seguire. la prima fai tre join la seconda, a mio avviso migliore anche in termini di prestazioni, fai una select secca per recuperare l'id della foto.

quindi

codice:
select * FROM annunci a
INNER JOIN immagini i ON a.id_annuncio = i.id_annuncio
LEFT JOIN (SELECT id_immagine FROM immagini WHERE id_annuncio = a.id_annuncio LIMIT 1) ii ON ii.id_immagine = i.id_immagine
non l'ho provata (essendo domenica sera) ma il concetto penso sia chiaro.
ad ogni modo ribadisco che è meglio fare due query distinte.