per prima cosa il tuo txt deve essere così

&var01=casa&
&var02=nave&
&var03=mare&
&var04=lana&

o così

&var01=casa&var02=nave&var03=mare&var04=lana&

in pratica non ci devono essere accapo oppure bisogna spezzare le righe con la &

poi in flash si utilizza la classe LoadVars

codice:
// creo un nuovo oggetto LoadVars
var myLoadVars = new LoadVars();
// utilizzo il metodo onLoad per verificare il caricamento del file esterno
myLoadVars.onLoad = function(success){
// se il caricamento avviene con successo
if(success){
// allora posso fare tutte quello che mi occorre con le mie variabili esterne
// solo qui dentro, se lo faccio fuori da queste parentesi, le variabili sarebbero "undefined"
//
// in questo caso traccio la variabile che mi interessa
// come puoi notare devo far riferimento alla variabile esterna tramite l'oggetto LoadVars
trace(myLoadVars.var03);
}
}
// con quest'ultima azione carico il file esterno
myLoadVars.load("file.txt");