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Visualizza la versione completa : [Legale] Acquisto terreno legato a contratto d'impresa edile


TeoB
20-02-2009, 11:58
So che probabilmente la normativa in svizzera Ŕ un po' differente da quella italiana, ma qua non saprei a chi chiedere :stordita:

╔ un po' lungo, cerco di stringere :stordita

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Sto per costruire una casa in cui abitare. Un mese fa ho contattato un'agenzia immobiliare (che fa anche da impresa edile) dicendo che stavo cercando un terreno in una certa zona su cui costruire. L'agenzia ha detto che conosceva un privato che stava vendendo dei terreni, l'ha contattato, c'ha portato a visitarlo e visto che ci piaceva ci ha poi chiesto se avevamo giÓ un progetto di costruzione. In quel momento non ce l'avevamo, era il primissimo passo, allora questo tizio ci ha fatto vedere le case che costruisce lui, ci ha spiegato tutto, elencato i prezzi, e ci ha portato pure a visitare un paio di realizzazioni, tutto senza impegno da nessuna delle due parti.

Poi Ŕ stato cosÝ "gentile" da fissarmi un'appuntamento con un consulente bancario, per capire se avevo i requisiti per ottenere un prestito ipotecario. Ovviamente il furbone si Ŕ fatto i cazzi nostri, Ŕ riuscito a vedere esattamente quanti soldi possiamo spendere e subito dopo ci ha presentato un preventivo, "casualmente" che rientra esattamente nelle nostre possibilitÓ economiche :D

A quel punto mi sono un po' insospettito e ho frenato. Ho detto che avrei acquistato il terreno, ma che volevo tempo per pensare bene al tipo di costruzione. Il tizio ha iniziato a pressare lo stesso, ma non ho ceduto, nel frattempo ha detto che avrebbe fatto partire l'atto notarile per l'acquisto del terreno, e da un paio di settimane mi tartassa di mail e telefonate perchŔ vuole mettere il progetto per iscritto. Ovviamente io non ho mai accettato e gli ho sempre detto che volevo riflettere.

Ieri la novitÓ. Mi telefona la banca e mi dice che ha ricevuto dall'impresa edile il mio dossier per la costruzione :dott˛: Ovviamente io questo dossier non l'avevo ancora visto. Mi sono incazzato come una bestia, ho telefonato a questo idiotae gli ho detto che io col pepe al culo non lavoro. Lui ha avuto pure il coraggio di risentirsi e mi ha detto che Ŕ ora che io prenda una decisione (minchia, son 3 settimane al massimo, mica sto comprando un gelato) perchŔ la vendita del terreno Ŕ legata al contratto con l'impresa edile (la sua).

Questa cosa non Ŕ assolutamente vera, ho parlato col proprietario, la vendita del terreno prevede un contratto esclusivo tra me e il proprietario del terreno, quindi spetta a me decidere poi con chi costruire. Il proprietario s'Ŕ reso disposto a scavalcare l'agenzia, quindi non ci sono problemi.

Oggi arriva il contratto, e c'Ŕ una postilla secondo la quale firmando l'atto di acquisto io mi impegno a costruire con questa agenzia. Per me Ŕ una novitÓ perchŔ non se n'era mai parlato.
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Riassumendo:

- sto acquistando un terreno su cui costruire casa;
- il terreno Ŕ di una persona privata, non di un'agenzia;
- un'impresa edile si Ŕ messa di mezzo (mi ha presentato questo privato) e vuole fare l'atto notarile;
- se firmo quest'atto mi impegno a costruire con questa impresa;

In pratica l'impresa si Ŕ inventata di avere dei diritti di esclusivitÓ su questo terreno. Logico che considerando queste cose andrˇ dal notaio direttamente col proprietario del terreno, senza impresa di mezzo. Ma visto che sicuramente quest'impresa tornerÓ alla ribalta con chissÓ quali pretese (sicuramente dirÓ che dovrˇ pagare qualche penale) vorrei capire se c'Ŕ un fondo di legalitÓ in tutto quello che ha fatto, o se Ŕ in torto, in modo da potermi difendere :stordita

Se mi dite che in italia c'Ŕ qualche legge che regolamenta queste cose posso cercare se qua in svizzera ce n'Ŕ una equivalente.

dvds
23-02-2009, 18:02
Originariamente inviato da TeoB
Se mi dite che in italia c'Ŕ qualche legge che regolamenta queste cose posso cercare se qua in svizzera ce n'Ŕ una equivalente.

Noooo, scherzi, in Svizzera non ci sono leggi su quasi niente... :mame:

Prova a guardare se trovi qualcosa qui (http://www.hausinfo.ch/home/fr/droit.html), comunque fra CO CC e una valanga di leggi specifiche federali e cantonali, buona fortuna.

Dal momento che acquisti il terreno senza clausole speciali dubito che una ditta esterna possa far valere un qualsiasi diritto... fossi in te chiederei comunque un estratto del registro fondiario (http://admin.fr.ch/rf/fr/pub/index.cfm) (dovrebbe costare intorno ai 15.-) e per sicurezza vedere un notaio o un avvocato non sarebbe male. :fagiano:

TeoB
23-02-2009, 18:08
Ciao, grazie di tutto ;)

L'impresa non ha alcun diritto sul terreno, nel weekend mi sono messo d'accordo col proprietario per una vendita senza agenzia tra le palle, vado a firmare tra poco l'accordo di vendita da presentare al notaio. Il simpaticone dell'agenzia ha detto pure al proprietario che io avrei costruito con lui, ovviamente il proprietario non si Ŕ fatto problemi, ma ha ribadito pi˙ volte che non ha dato nessuna esclusiva di costruzione sul suo terreno :madai!?:

Ho provato a dare un occhio su admin.ch, ma mi perdo dopo 10 minuti.

Ora sono pi˙ tranquillo, l'altro giorno ho iniziato a farmi mille mila paranoie. L'unica cosa che puˇ fare l'impresa Ŕ chiedere una commissione per aver messo in contatto il venditore con me. Non ho capito chi dovrß versare questa commissione, non c'Ŕ nessuna regola, ma la norma Ŕ che il proprietario Ŕ sicuro di vendere, chi acquista invece non Ŕ sicuro, quindi spetta al proprietario :stordita:

agiaco
23-02-2009, 18:40
non so come funzioni in svizzera ma qua, per farla brevissima, qualsiasi diritto, onere, privilegio o compagnia bella che gravi su un immobile ma non sia trascritto nei pubblici registri non Ŕ opponibile al compratore. Punto e basta.

wsim
23-02-2009, 18:52
Originariamente inviato da TeoB

Ora sono pi˙ tranquillo,

Una cosa per˛ la potevi fare, ovvero far verificare da qualcuno (anche dal notaio) che sul terreno non ci fossero ipoteche, gravami o quant'altro a favore di terzi. D'accordo che lo pu˛ dichiarare sotto sua responsabilitÓ anche il proprietario nell'atto di vendita, certificando che il terreno Ŕ libero da vincoli di qualsiasi genere.

fervino
23-02-2009, 20:47
Se non hai firmato niente con l'agenzia/impresa, non vedo perche ti crei problemi?
L'unica cosa che puo succedere e che il proprietario abbia dato l'esclusiva di vendita a l'agenzia per X tempo, in quel caso, se vende lui direttamente deve dare una percentuale a loro. Questo in Italia, ma suppongo anche in svizzera.

TeoB
23-02-2009, 23:50
Originariamente inviato da agiaco
non so come funzioni in svizzera ma qua, per farla brevissima, qualsiasi diritto, onere, privilegio o compagnia bella che gravi su un immobile ma non sia trascritto nei pubblici registri non Ŕ opponibile al compratore. Punto e basta.

Interessante questa cosa, ho mandato a cagare l'agenzia 5 minuti fa via lettera. Tengo conto nel caso in cui tornassero alla ribalta con qualche novitÓ, grazie :)


Originariamente inviato da wsim
Una cosa per˛ la potevi fare, ovvero far verificare da qualcuno (anche dal notaio) che sul terreno non ci fossero ipoteche, gravami o quant'altro a favore di terzi. D'accordo che lo pu˛ dichiarare sotto sua responsabilitÓ anche il proprietario nell'atto di vendita, certificando che il terreno Ŕ libero da vincoli di qualsiasi genere.

Il notaio riceverÓ la promessa di vendita firmata da me e dal proprietario. Dovrebbe essere lui in questo caso a verificare, o di solito la verifica viene fatta prima? :stordita:


Originariamente inviato da fervino
Se non hai firmato niente con l'agenzia/impresa, non vedo perche ti crei problemi?
L'unica cosa che puo succedere e che il proprietario abbia dato l'esclusiva di vendita a l'agenzia per X tempo, in quel caso, se vende lui direttamente deve dare una percentuale a loro. Questo in Italia, ma suppongo anche in svizzera.

In svizzera Ŕ convenzione dare una commissione del 3-4%. Lo farÓ il proprietario, che a quanto dice manco conosce l'agenzia. ╔ l'agenzia che sapeva da terzi che questo vendeva un terreno, quindi inizialmente mi ha messo in contatto con lui, ma ora come ora non ci sono assolutametne vincoli.

Grazie a tutti per le risposte :ciauz:

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