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  1. #1

    contratto di locazione...consigli

    salve,

    sto per effettuare un contratto di locazione -io sono il conduttore - (in realtà un nuovo contratto a rinnovo del precedente scaduto) e vorrei sapere se qualcuno dei punti che mi sono stati sottoposti e che mi lasciano dei dubbi possono essere "contestati" o rivisti in qualche modo.

    I punti in questione che mi lasciano dei dubbi son i seguenti:


    Punto 8. La tassa dei rifiuti e tutti i consumi relativi alle utenze, nonché le volture e/o gli allacci, sono a carico del conduttore per tutto il periodo della locazione. Lo stesso si impegna ad allacciarle o/e volturarle a suo nome.

    Di questo punto vorrei contestare il fatto che il locatore nel precedente contratto non aveva menzionato i rifiuti in quanto espressamente aveva dichiarato di volerli pagare lui e inoltre fino ad oggi i contratti delle utenze sono stati a suo nome...ora io dovendo fare le volture sono costretto a pagare, posso rifiutarmi?


    Punto 11. Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica ai locali, nonché agli impianti tutti, senza il preventivo consenso prestato, pena la nullità, per iscritto dal locatore. I miglioramenti e le addizioni eventualmente autorizzati, resteranno a favore del locatore al termine del rapporto senza che da questo sia dovuto compenso alcuno. Resta però riservato al locatore il diritto di chiedere che i locali siano rimessi nel pristino stato a spese del conduttore.


    In questo caso io ho apportato una modifica(il condizionatore) per la quale il locatore si è rifiutato di contribuire economicamente, ma che ora col nuovo se non menzionata in alcun modo rischia di passare per una cosa già facente parte dell'immobile e quindi io non potrei ne portarmelo via ne imputargli quando andrò via alcuna spesa.


    16.Il conduttore assume tutti i rischi derivanti dalle possibili attività poste in essere dai terzi , aventi la materiale disponibilità dell’immobile, che cagionino ad esso danni (spandimento di acqua, fughe di gas, ecc.), e per ogni altro abuso o trascuratezza della cosa locata; inoltre esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che allo stesso potessero derivare da fatto doloso o colposo dagli altri inquilini dello stabile e/o da terzi in genere, o da omissione o colpa del conduttore stesso, nonché per le interruzioni dei servizi per cause indipendenti dalla volontà del locatore stesso.

    In questo caso io dovrei assumermi le responsabilità sull'immobile anche se dovesse saltare in aria per una fuga di gas di una appartamento vicino e non imputabile a me?


    19.Il locatore intende avvalersi della tassazione sostitutiva sul canone di locazione, ai sensi delle disposizioni di cui al D.Lgs n. 23 del 14-03-2011, cosiddetta “cedolare secca”. Pertanto, a norma di tali disposizioni e per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, il locatore dichiara di rinunciare all'applicazione degli adeguamenti Istat. Il presente contratto, quindi, è esente da imposta di bollo ed imposta di registro.
    Tuttavia il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, restando salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
    In caso di revoca dell’opzione della cedolare secca, comunicata al conduttore con lettera
    raccomandata A.R., il canone di locazione sarà adeguato annualmente, con l'applicazione dell'Istat al 100% e si renderà dovuta l’imposta di registro annuale a carico delle parti al 50% .


    Qualcuno traduce please?



    grazie in anticipo

  2. #2

    Re: contratto di locazione...consigli

    Originariamente inviato da 5up3rn0v4
    salve,

    sto per effettuare un contratto di locazione -io sono il conduttore - (in realtà un nuovo contratto a rinnovo del precedente scaduto) e vorrei sapere se qualcuno dei punti che mi sono stati sottoposti e che mi lasciano dei dubbi possono essere "contestati" o rivisti in qualche modo.

    I punti in questione che mi lasciano dei dubbi son i seguenti:


    Punto 8. La tassa dei rifiuti e tutti i consumi relativi alle utenze, nonché le volture e/o gli allacci, sono a carico del conduttore per tutto il periodo della locazione. Lo stesso si impegna ad allacciarle o/e volturarle a suo nome.

    Di questo punto vorrei contestare il fatto che il locatore nel precedente contratto non aveva menzionato i rifiuti in quanto espressamente aveva dichiarato di volerli pagare lui e inoltre fino ad oggi i contratti delle utenze sono stati a suo nome...ora io dovendo fare le volture sono costretto a pagare, posso rifiutarmi?


    Punto 11. Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica ai locali, nonché agli impianti tutti, senza il preventivo consenso prestato, pena la nullità, per iscritto dal locatore. I miglioramenti e le addizioni eventualmente autorizzati, resteranno a favore del locatore al termine del rapporto senza che da questo sia dovuto compenso alcuno. Resta però riservato al locatore il diritto di chiedere che i locali siano rimessi nel pristino stato a spese del conduttore.


    In questo caso io ho apportato una modifica(il condizionatore) per la quale il locatore si è rifiutato di contribuire economicamente, ma che ora col nuovo se non menzionata in alcun modo rischia di passare per una cosa già facente parte dell'immobile e quindi io non potrei ne portarmelo via ne imputargli quando andrò via alcuna spesa.


    16.Il conduttore assume tutti i rischi derivanti dalle possibili attività poste in essere dai terzi , aventi la materiale disponibilità dell’immobile, che cagionino ad esso danni (spandimento di acqua, fughe di gas, ecc.), e per ogni altro abuso o trascuratezza della cosa locata; inoltre esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che allo stesso potessero derivare da fatto doloso o colposo dagli altri inquilini dello stabile e/o da terzi in genere, o da omissione o colpa del conduttore stesso, nonché per le interruzioni dei servizi per cause indipendenti dalla volontà del locatore stesso.

    In questo caso io dovrei assumermi le responsabilità sull'immobile anche se dovesse saltare in aria per una fuga di gas di una appartamento vicino e non imputabile a me?


    19.Il locatore intende avvalersi della tassazione sostitutiva sul canone di locazione, ai sensi delle disposizioni di cui al D.Lgs n. 23 del 14-03-2011, cosiddetta “cedolare secca”. Pertanto, a norma di tali disposizioni e per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, il locatore dichiara di rinunciare all'applicazione degli adeguamenti Istat. Il presente contratto, quindi, è esente da imposta di bollo ed imposta di registro.
    Tuttavia il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, restando salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
    In caso di revoca dell’opzione della cedolare secca, comunicata al conduttore con lettera
    raccomandata A.R., il canone di locazione sarà adeguato annualmente, con l'applicazione dell'Istat al 100% e si renderà dovuta l’imposta di registro annuale a carico delle parti al 50% .


    Qualcuno traduce please?



    grazie in anticipo
    Guarda per mia esperienza personale il locatore che propone un contratto lo propone sempre SUPERBLINDATO per pararsi il suo culo, nel tuo caso digli semplicemente che quei punti non ti stanno bene e di toglierli, più che chiederglielo non credo tu possa fare.

    La fregatura però è che tu ci stai già dentro la casa quindi il proprietario non ha grossi incentivi nel venirti incontro pensando che per te ovviamente traslocare sarebbe una bella rottura. Per questo conviene sempre fare contratti piu lunghi del periodo che si crede rimanere perchè se ancora non sei in casa puoi dire "ok ciao" e passare oltre, se ci sei già dentro devi affrontare un trasloco per dirgli "ok ciao".

    Ad ogni modo se prima c'era già un contratto che ti andava bene perchè non dici al locatore di riproporre lo stesso identico contratto?

    Perchè per il punto 8 puoi dirgli "ma scusa, sono stato qui già tot anni con le bollette a nome tuo perchè ora dovrei cambiarlo?";

    Il punto 11 è abbastanza canonico, ma tu semplicemente quando te ne vai lo togli e te lo porti il condizionatore, alla fine non è una miglioria "fissa" come può essere il rifacimento di un balcone. Anche perchè pure volendosi impuntare su qualcosa come fa lei a provare che c'era un condizionatore è che tu glielo devi lasciare? L'importante ovviamente è che staccando il condizionatore non le lasci un bucone gigante nel muro.

    Per il 16 gli puoi dire che ci sono già delle leggi vigenti che regolano cosa è responsabilità del conduttore e cosa no. Ovvero il fatto che tu possa far danni. Però ad esempio sullo "spandimnto di acqua", se scoppia una tubatura perchè è vecchia non è di certo colpa tua, se scoppia perchè facendo un buco nel muro con il trapano la buchi allora si che è colpa tua. E la legge già regolamenta queste cose.
    Ad esempio in un mio vecchio all'inizio c'era tutta una sviolinata a riguardo, poi la feci ridurre nella semplice citazione dell'articolo di legge e con la dicitura che se i danni erano colpa mia e non li riparavo io poteva farli riparare il proprietario, ovvero recitava:

    Le manutenzioni e riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 c.c. ed ogni altra riguardante tutti gli impianti di pertinenza esclusiva dell’immobile locato sono a carico del conduttore che dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del locatore di sostituirsi in caso di inadempienza con diritto all’integrale rimborso delle spese sostenute entro 20 giorni dalla richiesta.
    il 19 invece ti può andare più che bene! ovvero il conduttore paga meno tasse (non so bene il perchè e per come, ma praticamente paga un tot fisso invece che il reale importo) e tu se non sbaglio ti risparmi il costo di registrazione del contratto e appunto gli adegumaneti istat (ovvero il canone di affitto solitamente si aggiorna anno dopo anno secondo gli adeguamenti istat, ma ultimamente non fanno altro che aumentare, quindi ti va bene che non si aggiornino).

    Quindi a volera dire tutta io mi impunterei più che altro sul punto 16 e sull'8, per il condizionatore ripeto essendo smontabile secondo me non ci sono problemi.
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  3. #3
    Utente di HTML.it L'avatar di joker06
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    ma non è passata o sta passando la legge che vieta gli adeguamenti istat sui contratti d'affitto?

  4. #4
    Moderatore di Programmazione L'avatar di LeleFT
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    A me sembrano tutte clausole normalissime di un contratto standard.

    Per il punto 8, mi fa specie che già non fosse così... in fin dei conti, scusa, l'immondizia la produci tu, la corrente la consumi tu, l'acqua la consumi tu ed il gas pure... perchè le bollette dovrebbe pagartele il proprietario? Se le utenze sono a nome suo, credimi: ti ha fatto un favore finora (o ti ha fregato finora se le spese le pagavi "fisse" in contratto). Non lo trovi da nessuna parte un proprietario che si intesta le utenze (e che paga, di conseguenza, le tue bollette)... al massimo puoi usufruire del subentro, quindi non paghi nemmeno l'allacciamento, ma è fuor di dubbio che le utenze debbano essere intestate a chi le usa (non a caso si chiamano "utenze").

    Per il punto 11 è già stato detto più volte: fa fede l'inventario che deve erssere allegato al contratto di locazione. Quando hai stipulato il contratto non avete redatto l'inventario? Male. Se non lo avete fatto, fallo e non includere il condizionatore che è tuo. In ogni caso, il proprietario non può entrare in possesso del tuo condizionatore così per grazia ricevuta... se non c'è nell'inventario ha due opzioni: o te lo compra e rimane lì o te lo porti via perchè è tuo. Su questo non ci piove.

    Per il punto 16, mi sa che devi rileggere bene: tu ti assumi il rischio di eventuali danni cagionati da te o da altri che abbiano disponibilità dell'immabile... e ci mancherebbe: se fai entrare in casa tua qualcuno ti assumi la responsabilità dei danni che eventualmente questo qualcuno produce all'immobile. Per la storia dei vicini, il discorso è diverso: il proprietario non si assume responsabilità in caso di danni derivanti dai vicini... significa che se il tuo appartamento salta in aria a causa della fuga di gas di un tuo vicino, non puoi prendertela col proprietario... non c'è scritto che ti addossi tu la colpa, ma solo che non puoi darla al proprietario (che di fatto non ne può nulla). Mi pare sacrosanto.

    Per il punto 19 a te frega nulla quale sia il regime di tassazione che intende utilizzare il proprietario: sono affari suoi. Lui ti sta solo informando che intende avvalersi della cedolare secca (che a te fa anche più comodo: hai la rata dell'affitto bloccata per tutta la durata del contratto, cioè niente adeguamento ISTAT e lui ha il diritto di detrarre un 20%, credo, delle tasse che paga... ma ripeto, è a sua totale discrezione scegliere il regime di tassazione che preferisce).


    Ciao.
    "Perchè spendere anche solo 5 dollari per un S.O., quando posso averne uno gratis e spendere quei 5 dollari per 5 bottiglie di birra?" [Jon "maddog" Hall]
    Fatti non foste a viver come bruti, ma per seguir virtute e canoscenza

  5. #5
    Originariamente inviato da joker06
    ma non è passata o sta passando la legge che vieta gli adeguamenti istat sui contratti d'affitto?
    E perché mai ci dovrebbe essere una tale legge?

  6. #6
    Utente di HTML.it L'avatar di joker06
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    Bho forse me lo sono sognato?? mi pareva d'aver sentito cosi

  7. #7
    E lo spero proprio... non capisco perché tutto aumenta e gli affitti non devono aumentare.
    Per non farli aumentare c'è la cedolare secca, dove il proprietario rinuncia agli aumenti con il beneficio di pagare meno tasse.

  8. #8
    Originariamente inviato da LeleFT

    Per il punto 19 a te frega nulla quale sia il regime di tassazione che intende utilizzare il proprietario: sono affari suoi. Lui ti sta solo informando che intende avvalersi della cedolare secca (che a te fa anche più comodo: hai la rata dell'affitto bloccata per tutta la durata del contratto, cioè niente adeguamento ISTAT e lui ha il diritto di detrarre un 20%, credo, delle tasse che paga... ma ripeto, è a sua totale discrezione scegliere il regime di tassazione che preferisce).


    Ciao.
    Calma calma, la cedolare secca non ha validità per tutta la durata del contratto d'affitto, ma bensì ha validità annuale con tacito rinnovo; è a discrezione solo del proprietario mantenere valida questa cosa, ma se lui decide che dopo 1 2 3 anni di affitto (supponiamo il classico contratto 4+4 che se non ricordo male è anche l'unico che ne prevede l'uso) non gli è più conveniente questo trattamento fiscale, deve comunicarti con raccomandata che a partire dall'anno successivo a quello in corso, intende non avvalersi più del trattamento derivante dalla cedolare secca, e a quel punto tu hai la possibilità di scegliere: o accetti e ti sta bene il nuovo conteggio per il calcolo dell'affitto, oppure puoi far decadere il contratto di affitto senza perdere caparra o pagare penali e te ne vai, ma non ti puoi opporre in alcun modo alla decisione del proprietario in quanto la cedolare secca è unilateralmente a sua discrezione.

    Saluti
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    Ognuno è artefice del proprio destino
    Ogni scelta, azione o decisione comporta una reazione del sistema a cui tu e tu solo dovrai rispondere

  9. #9
    Moderatore di Programmazione L'avatar di LeleFT
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    Originariamente inviato da BORSE84 R-OH
    Calma calma, la cedolare secca non ha validità per tutta la durata del contratto d'affitto, ma bensì ha validità annuale con tacito rinnovo; è a discrezione solo del proprietario mantenere valida questa cosa, ma se lui decide che dopo 1 2 3 anni di affitto (supponiamo il classico contratto 4+4 che se non ricordo male è anche l'unico che ne prevede l'uso) non gli è più conveniente questo trattamento fiscale, deve comunicarti con raccomandata che a partire dall'anno successivo a quello in corso, intende non avvalersi più del trattamento derivante dalla cedolare secca, e a quel punto tu hai la possibilità di scegliere: o accetti e ti sta bene il nuovo conteggio per il calcolo dell'affitto, oppure puoi far decadere il contratto di affitto senza perdere caparra o pagare penali e te ne vai, ma non ti puoi opporre in alcun modo alla decisione del proprietario in quanto la cedolare secca è unilateralmente a sua discrezione.

    Saluti
    Sì, corretto, non è fissa per tutta la durata del contrarro, ma finchè non cambia idea. Infatti l'avevo specificato:

    ma ripeto, è a sua totale discrezione scegliere il regime di tassazione che preferisce
    Poi esistono anche gli accordi scritti: nel mio contratto di locazione ho pattuito col proprietario il non adeguamento ISTAT, senza cedolare secca... lui ha accettato e si è firmato il contratto così... dopo due settimane, ci siamo rivisti e mi ha detto che, parlando col suo commercialista, era risoluto a passare a cedolare secca dall'anno successivo, perchè gli conveniva. Per me non cambia praticamente nulla (mi risparmio le spese di registrazione), lui ha lo sgravio fiscale e tutti siamo contenti.
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