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Visualizza la versione completa : Di proprietà e millesimi, avvocati accorrete lestamente.


Max Della Pena
13-01-2015, 23:34
Semplicemente accade questo, sono proprietario assieme ad altre 10/12 persone di un pezzo di terra con destinazione agricola confinante con una villa.
Il proprietario della villa vorrebbe acquistare ma intende pagare poco.
Io detengo il 25 % della proprietà, altre 3 persone hanno 1/36esimo a testa mentre gli altri sono tutti defunti e gli eredi non hanno mai trascritto la sucessione, addirittura per 5 di loro non ci dovrebbero essere eredi in vita.
Chi compra ha comunque bellemente aperto un cancelletto sul suo muro di cinta ed è dall'estate scorsa che si è messo a coltivare un bel orticello.
Io gli ho fatto visita ad agosto e gli ho fatto notare che avrebbe dovuto chiedere, lui si è scusato e mi ha garantito che avremmo avuto a breve una proposta di acquisto, proposta non ancora formulata.
Stasera ho parlato con le tre persone che hanno 1/36esimo a testa, tre fratelli, le quali mi hanno riferito che loro cederanno la loro parte per una cifra che sembrerebbe già concordata (poco meno del valore effettivo) al proprietario della villa e che poi dovrò arrangiarmi io con lui per l'utilizzo del terreno.

Farò una richiesta economica e vedremo, ma la mia domanda è: se questo signore si compra 1/12 del terreno, senza il mio consenso può disporne come vuole?

Praticamente lui comprerebbe da chi può vendere circa il 40% del terreno, pagandolo ovviamente il 40% del suo valore dato che gli altri son tutti morti e nessuno mai rivendicherà la sua parte e questo mi può star bene, solo che poi potrà aumentare il parco della sua villa di circa il doppio ed il valore dell'immobile subirà un cospiquo innalzamento.

Neanche questo è un problema, se riesco a concordare una cifra superiore starebbe bene anche a me ma se non dovessimo trovare un accordo?

Come funziona in questi casi?

vonkranz
14-01-2015, 18:12
secondo me tu hai diritto di prelazione sulle parti che gli altri vorrebbero vendere al proprietario della villa.
in sostanza, gli altri 3 devono prima chiedere a te se vuoi comprare la loro parte e poi, in caso tu non sia interessato, possono vendere all'altro. quindi, in teoria, dovresti comprare tu le altre quote e diventare proprietario di tutto. e poi eventualmente trattare.

se tu non sei interessato e gli altri vendono la loro quota, il discorso diventa piu' complesso perche' poi l'altro ha tutto il diritto di fare quello che vuole (entro certi limiti ovviamente) in quello che e' diventato (anche) suo terreno.

ovviamente non ti puo' obbligare a concorrere alle spese, sempre che queste non siano imposte da un ente pubblico per motivi di sicurezza o roba del genere.

domanda: ma le parti sono millesimate? non si sa quale pezzo dell'appezzamento ( :fagiano: ) è di "proprietà" di uno o di un altro?

Max Della Pena
14-01-2015, 18:31
secondo me tu hai diritto di prelazione sulle parti che gli altri vorrebbero vendere al proprietario della villa.
in sostanza, gli altri 3 devono prima chiedere a te se vuoi comprare la loro parte e poi, in caso tu non sia interessato, possono vendere all'altro. quindi, in teoria, dovresti comprare tu le altre quote e diventare proprietario di tutto. e poi eventualmente trattare.

se tu non sei interessato e gli altri vendono la loro quota, il discorso diventa piu' complesso perche' poi l'altro ha tutto il diritto di fare quello che vuole (entro certi limiti ovviamente) in quello che e' diventato (anche) suo terreno.

ovviamente non ti puo' obbligare a concorrere alle spese, sempre che queste non siano imposte da un ente pubblico per motivi di sicurezza o roba del genere.

domanda: ma le parti sono millesimate? non si sa quale pezzo dell'appezzamento ( :fagiano: ) è di "proprietà" di uno o di un altro?

Le parti sono millesimate e non è possibile distinguere i vari pezzi.

Quel che mi piacerebbe è concludere e morta li, non vorrei che l'acquirente compri l' 8,33% del terreno e ne disponga come vuole.

Non so se vorrà farci un orto oppure recintarlo ed inserirlo all'interno della sua villa e farne orto o che, quel che vorrei sapere è se con una piccola parte possa fare un po come gli pare.

Tra le altre cose sono l'unico ad aver sempre pagato l'ICI su quel terreno e prima di me mio padre :fagiano:

Giorg10
14-01-2015, 19:23
Secondo me devi prima capire bene quello che vuoi tu e poi muoverti di conseguenza. Se tu vuoi il terreno devi muoverti subito, se non vuoi anche quella parte allora semplicemente la tua rimarrà tale, e lui usufruirà di quelle che ha acquisito, Per uso capione potrebbero nel tempo diventare sue anche le altre.

Max Della Pena
14-01-2015, 21:41
Secondo me devi prima capire bene quello che vuoi tu e poi muoverti di conseguenza. Se tu vuoi il terreno devi muoverti subito, se non vuoi anche quella parte allora semplicemente la tua rimarrà tale, e lui usufruirà di quelle che ha acquisito, Per uso capione potrebbero nel tempo diventare sue anche le altre.


Veramente te io ho scritto che voglio vendere.

astro
27-01-2015, 23:04
Le parti sono millesimate e non è possibile distinguere i vari pezzi.

Quel che mi piacerebbe è concludere e morta li, non vorrei che l'acquirente compri l' 8,33% del terreno e ne disponga come vuole.

Non so se vorrà farci un orto oppure recintarlo ed inserirlo all'interno della sua villa e farne orto o che, quel che vorrei sapere è se con una piccola parte possa fare un po come gli pare.

Tra le altre cose sono l'unico ad aver sempre pagato l'ICI su quel terreno e prima di me mio padre :fagiano:Le norme che si applicano sono quelle del capo relativo alla comunione (artt. 1100 e ss.) in particolare la c.d. pro indiviso.
In pratica non essendo già frazionata la cosa appartiene materialmente a tutti i comproprietari ed ognuno può disporne con i limiti di non alterarne la destinazione e non impedirne ad altri di farne uso (quindi anche se per l'astrazione risultante dalla non divisione, è un po' come possedessi "l'intero"... no, non puoi fare come ti pare).

Si può sempre chiedere la divisione (anche giudiziale) del bene qualora questa sia possibile (la banconota, lo smarfono non posso evidentemente dividerli).
In casi di indivisibilità il bene viene venduto all'asta su ordine del giudice e verrà poi diviso il prezzo ricavato.
Questo è quanto dal punto di vista del Diritto.

Ed in base a questo, ad es. non è direi scorretto che un comproprietario apra un passaggio dalla sua proprietà.
Poi, se ho ben capito, ancora non lo è per cui potresti anche pretenderne la chiusura (con o senza comunicazione formale)

Ciao :)

astro
27-01-2015, 23:13
Max... un aspetto generico

Questo si aspetterà che tu sappia che la tua parte sarà quella determinante per acquisire maggior valore alla sua villa, quindi... se riesce a comprare tutto il resto tranne il tuo potrebbe accettare di fermarsi così, oppure tu hai effettivamente una prelazione e scegli se prendere o meno, e poi rivendere ad un prezzo congruo (molto semplice valutando con una stima algebrica dell'immobile con/senza terreno aggiuntivo)

Devi valutare bene perchè tra una scelta e l'altra un po' di differenza verrebbe fuori (nell'ordine di qualche bella decina di migliaia di euretti) :fagiano:

Max Della Pena
27-01-2015, 23:22
Max... un aspetto generico

Questo si aspetterà che tu sappia che la tua parte sarà quella determinante per acquisire maggior valore alla sua villa, quindi... se riesce a comprare tutto il resto tranne il tuo potrebbe accettare di fermarsi così, oppure tu hai effettivamente una prelazione e scegli se prendere o meno, e poi rivendere ad un prezzo congruo (molto semplice valutando con una stima algebrica dell'immobile con/senza terreno aggiuntivo)

Devi valutare bene perchè tra una scelta e l'altra un po' di differenza verrebbe fuori (nell'ordine di qualche bella decina di migliaia di euretti) :fagiano:

Grazie della risposta.

Come ho detto io detengo il 25 % della proprietà, altre 3 persone hanno 1/36esimo a testa mentre gli altri sono tutti defunti e gli eredi non hanno mai trascritto la sucessione, addirittura per 5 di loro non ci dovrebbero essere eredi in vita.

Lui acquistando da chi è in vita non raggiungerebbe andrebbe oltre il 10/15% e rimarrei sempre io con il 25% ad impedirgli di recintare o annettere il terreno alla villa.

Parli di prelazione ma io sono proprietario non devo comprare, piuttosto invece potrebbe essere che siano gli altri proprietari a dover consultare me prima della vendita?

astro
27-01-2015, 23:40
Io infatti (m'ero dimenticato) controllerei bene la divisione delle quote, e cioè la situazione catastale che essendo atto pubblico è consultabile e che per legge documenti, mi pare, formalmente le proprietà (cioè valuta idoneo il titolo)

Dopodichè guardando un attimo meglio, non dovresti avere alcuna prelazione... c'è se la comunione si è instaurata mortis causa (e, ATTENZIONE, in questo caso si ha il diritto di "inseguire" il bene e riscattarlo da chi lo abbia acquistato) ma in generale non c'è una prelazione immobiliare...
E' però vero che parte della dottrina ammette l'analogia del art.732 con la comunione

Nell'eventualità, comprare prima di vendere ti mette nella condizione di vendere meglio. Ma puoi anche non farlo (solo che se hai una percentuale alla quale l'acquirente non rinuncerà di sicuro)

Max Della Pena
27-01-2015, 23:53
Io infatti (m'ero dimenticato) controllerei bene la divisione delle quote, e cioè la situazione catastale che essendo atto pubblico è consultabile e che per legge documenti, mi pare, formalmente le proprietà (cioè valuta idoneo il titolo)

Dopodichè guardando un attimo meglio, non dovresti avere alcuna prelazione... c'è se la comunione si è instaurata mortis causa (e, ATTENZIONE, in questo caso si ha il diritto di "inseguire" il bene e riscattarlo da chi lo abbia acquistato) ma in generale non c'è una prelazione immobiliare...
E' però vero che parte della dottrina ammette l'analogia del art.732 con la comunione

Nell'eventualità, comprare prima di vendere ti mette nella condizione di vendere meglio. Ma puoi anche non farlo (solo che se hai una percentuale alla quale l'acquirente non rinuncerà di sicuro)

Io ho la parte più grande, ho fatto una proposta di vendita che è stata considerata alta, diciamo che mi aspetto una offerta che sarà la metà o poco più.

Non ho bisogno di vendere ma trattando potrei anche scendere di qualcosa e chiudere la vendita.

Quel che vorrei sapere e se, nel caso in cui non vendessi, con l'acquisto del 10% il nuovo proprietario possa disorre del fondo come crede.

Farci l'orto, accedervi da una apertura sull'attuale muro di cinta, recintare il tutto a sue spese, piantare patate.... insomma, che limiti potrebbe avere o potrei avere?

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